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近三年,我市房价收入比约由14增至16 市民购房压力有所增加
 
作者:周春锋 来源:江门日报 发布日期:2019/4/11 本文关键词:房价收入比,市民,购房压力
 

近三年,江门房价收入比有所增大,令部分市民感到购房压力增大。

日前,我市发布了《2018年江门国民经济和社会发展统计公报》,记者从中提取了与房地产行业发展息息相关的三方面:常住人口、房地产开发投资情况、人均可支配收入的数据,并将其与2017年、2016年的数据对比,以更好地展示我市房地产行业的发展状态。

常住人口不断增长,住宅需求持续旺盛

什么决定房价?有专家简要总结:短期看金融,中期看土地,长期看人口。这不难理解:人口数量跟住宅需求呈正比关系,人口持续增长的城市,房地产市场往往也会持续增长。

人口流入也成为企业市场布局的一个重要指标。恒大集团总裁夏海钧曾言,如今再用一二线城市和三四线城市的评价体系,明显是过时了,现在城市布局主要看是否有人口净流入以及是否有产业支撑。

记者梳理统计数据发现,从2007年至2016年这10年,江门常住人口从2007年的421.32万人增至2016年的454.4万人,其中2005年至2010年的常住人口增幅最大,由410.29万人增至445.08万人,此后增速放缓。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全留意到,近10年我市常住人口稳中有升,整体升幅不大,但蓬江、江海两区的增幅比较大,超过了全市的平均增幅,这也在一定程度上导致两区的房价增幅超过下属县级市。

记者梳理数据时还发现,2016年年末常住人口454.40万人,其中城镇人口295.63万人,常住人口城镇化率65.06%,市区常住人口187.5万人;2017年年末常住人口456.17万人,其中城镇人口300.21万人,常住人口城镇化率65.81%,市区常住人口188.66万人;2018年末全市常住人口459.82万人,其中城镇人口305.78万人,常住人口城镇化率66.50%,市区常住人口191.07万人。

由此不难看出,近三年来,在全市常住人口方面,2017年比2016年增长了1.77万人,而2018年比2017年增长了3.65万人,平均每年增长2.71万人。

美智地产研究部相关负责人表示,全市常住人口增长率不到1%,说明城市人口基数增长依旧缓慢。同时也说明,现阶段江门的城市竞争力偏弱,对外区人才的吸引力仍有待提高。他还表示,根据中国城市化发展规律,城镇化率30%—70%为城市加速发展阶段,城镇化率超过70%,城市化进程将会进入成熟阶段,城市化增速将会减缓并逐步稳定下来。目前,江门的城镇化率已达到66.5%,逐步逼近加速发展阶段的尾声,也揭示着未来楼市发展的区域将下沉与转移。

“然而,人口增长只是支撑房地产增长的重要因素之一。”合璟华富地产总经理黄锦康举例说,蓬江、江海两区2016年的常住人口比2015年增加了近1.2万人,按照当时人均居住面积约33平方米计算,最多增加39.6万平方米的住房需求,但去年实际成交了251.21万平方米居住面积,这多出的200多万平方米其实是内生需求,包括换房需求等。

房地产市场稳健发展,多项数据同比增长

记者梳理统计局的数据发现,2018年,全年房地产开发投资575.10亿元,比上年增长27.6%;商品房施工面积3660.20万平方米,增长15.8%;竣工面积466.02万平方米,增长0.5%;商品房销售面积684.40万平方米,下降13.2%;销售额575.64亿元,增长0.6%。

2017年,全年房地产开发投资450.56亿元,比上年增长27.4%;商品房施工面积3161.66万平方米,增长9.7%;竣工面积463.83万平方米,增长62.5%;商品房销售面积788.16万平方米,增长15.9%;销售额572.40亿元,增长39.5%。

2016年,全市房地产开发投资353.62亿元,比上年增长13.7%;商品房施工面积2882.13万平方米,增长10.3%;竣工面积285.47万平方米,下降0.8%;商品房销售面积679.78万平方米,增长34.7%;销售额410.23亿元,增长43.0%。

针对以上数据,裕隆基地产营销总监罗清朋分析认为,2016年为去库存年,在两成首付及利率优惠为主的政策导向下,商品房销售面积及销售额均迎来大幅增长,房地产市场火热也致使房价节节攀升、土拍市场持续火热。为抑制房地产市场过热现象,市区于2017年4月22日出台限购限贷政策,并于5月1日起取消利率优惠。虽然如此,但市场余热尚在,销售额对比2016年增长速度更快,不过销售面积增长速度开始放缓。2018年商品房销售稍显疲态,尤其在下半年,市场降温明显,但房地产开发投资增长速度并无减缓,这跟当年上半年土地出让集中且成交火热有关。

房价收入比逐步增大,市民购房压力有所增加

近三年来,江门市民买房的压力有多大?要想弄清楚这个问题,应了解房价收入比。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。

据市住建局的数据,2018年全市成交一手住宅52552套,合计595.94万平方米,平均每套面积约113.4平方米;2017年,全市共成交一手住宅67497套,合计768.84万平方米,平均每套面积约113.9平方米。

如果以平均每套住房113.5平方米计算,2018年全市房价均价8315元/平方米,一套合计94.38万元,而当年江门居民人均可支配收入29547元,一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算),买房约需16年;2017全市房价均价7367元/平方米,一套合计约83.62万元,而当年江门居民人均可支配收入26851元,一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算),买房约需16年;2016年全市房价均价5905元/平方米,一套合计约67万元,而当年江门居民人均可支配收入24427元,一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算),买房约需14年。

冯景全指出,2016—2018年以来,随着江门经济发展,人均可支配收入逐步提升,收入提升增速和经济增速大致相当,显示市民分享经济发展成果,但近年来江门房价有所上升,且房价上升速度高于收入增速,造成江门近三年房价收入比从2016年的约14上升到2018年的约16,反映出市民购房压力有所增加。横向比较,江门房价收入比处于全国中等水平,显著低于一二线城市和个别三线城市。随着去年以来“房住不炒”的措施逐步推进,江门房价去年下半年以来较为稳定,相信随着经济发展、收入提升,市民购房压力将会得到一定缓解。

文/图 江门日报记者 周春锋

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